對此，寧化縣相關(guān)部門對媒體予以相應(yīng)回應(yīng)，積極出臺了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費的實施意見》，并列舉了一系列數(shù)據(jù)。根據(jù)寧化住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，寧化縣商品住宅銷售面積為8.47萬平方米，成交總金額41672萬元，成交均價為每平方米4919.95元。其中5月份商品住宅銷售面積為1.26萬平方米，成交金額6723萬元，均價為每平方米5326元。憑借這組數(shù)據(jù)，寧化縣相關(guān)部門堅稱當?shù)胤康禺a(chǎn)市場入夏已經(jīng)“升溫”。

然而，當?shù)卣峁┑臄?shù)據(jù)并沒有安撫購房者的不安。根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者獲悉，6月30日，寧化縣再次發(fā)生因逾期不能交房而引發(fā)的爭端，數(shù)位購房者到一處房地產(chǎn)公司售樓處，強烈要求該公司對逾期不能交房的行為予以賠償。為了防止發(fā)生激烈沖突，寧化公安部門派出警力維持秩序。

“原本今天交房，結(jié)果交不了，業(yè)主聚會，在等待縣里面領(lǐng)導下來會談。”寧化縣現(xiàn)場一位目擊者告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者。他稱，“場面已經(jīng)司空見慣”，因為這一部分業(yè)主已經(jīng)鬧了7、8次了，農(nóng)民工、材料商、建筑商都曾經(jīng)鬧過，最嚴重的一次是售樓部全部被砸掉。

這起逾期交房只是寧化縣房地產(chǎn)危局一個切面，近兩年，這座卷入房地產(chǎn)瘋狂的農(nóng)業(yè)縣，它由此所隱匿的風險和利益沖突遠不僅如此。

對此，廈門大學經(jīng)濟學院丁長發(fā)教授認為，“中國大多是縣級城市都在面臨這樣的房地產(chǎn)困局。”

無力的“救市”

為了消除庫存所帶來的壓力，寧化縣政府推出了“救市”新政。今年6月份，印發(fā)了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費的實施意見》，不僅放寬了首套住房首改房認定標準，放寬購房農(nóng)民和外地戶籍人員遷入條件，更推出了每平方米補助250元的購房補貼。

根據(jù)寧化公開數(shù)據(jù)顯示，截止7月1日，寧化可售樓盤為28個，其中24個為住宅樓盤，可售樓盤的套數(shù)為6019套，其中住宅為2360套，當日成交總共5套，其中住宅僅有1套。今年6月份的參考數(shù)據(jù)，銷售備案為158套，其中住宅為115套，按此推算，理論上寧化縣需要3年時間才能完全消化庫存量。

“按照房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論，這屬于困存量過大，如果庫存超過20月以上，已經(jīng)十分嚴重了。”丁長發(fā)說。

“寧化在售樓盤當中，預(yù)售項目為10個，意味著庫存增量在加劇。值得注意的是，這10個預(yù)售項目中，有的時2011年和2012年就拿到預(yù)售許可證，為什么拖到現(xiàn)在還沒有開盤呢？這可能也說明了一些問題。”福建省一位財經(jīng)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者。

這位人士從另外一組數(shù)據(jù)當中也看到了問題，他發(fā)現(xiàn)2014年寧化全年商品房銷售面積為19.68萬平方米，同比下降13%，商品房銷售額完成12.48億元，增長7.3%，似乎量降價漲，無可厚非。問題是，根據(jù)寧化縣新聞中心提供給媒體的文章數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月的銷售同比是增長還是下降了，該文顯然是回避了這個問題，因此也讓“升溫”一說缺乏了依據(jù)和力度。

再者，寧化5月份出現(xiàn)了影響巨大的強降雨，據(jù)初步統(tǒng)計，這給寧化縣造成了3.31億元的損失，受災(zāi)人口達79737人，無論是農(nóng)業(yè)或者工業(yè)都承受著重大損失，家庭財產(chǎn)損失1288萬元，這也勢必會間接影響到寧化縣的房地產(chǎn)行業(yè)。

最能說明問題的是，2014年寧化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20345元，按照目前寧化公布的住宅銷售均價4500元/㎡計算，如果購買一套90㎡（剛需面積）的住宅，是城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入20倍。

“其實大部分城鄉(xiāng)居民根本無力購買，況且縣級城市很多人住的都是自建購房，即便是炒房的投資者，但誰又會跑到一個偏遠的農(nóng)業(yè)縣購房？它的投資價值在哪里呢？”福州一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者。

福建省已經(jīng)有了福州、廈門和泉州這幾座人口高度流動的城市，這些城市已經(jīng)集中了福建大量政治、經(jīng)濟、社會、文化等資源，它們對全省就業(yè)人口產(chǎn)生了巨大的吸引力。除了一些少部分的地級市，其它地區(qū)根本不具備強勁的吸附力。

根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者了解，因為開發(fā)商沒有能力開發(fā)，寧化縣政府已經(jīng)收回了幾塊土地，城東小區(qū)、濱江美城、迎賓華府、朝陽農(nóng)貿(mào)市場等項目，因為這樣可以一定程度減輕庫存的壓力。

“城鎮(zhèn)化”大躍進

寧化縣地處閩贛邊界,有人口37萬余人，城區(qū)人口不到10萬，城鎮(zhèn)化率較低。近年來，當?shù)卣Ｍ涌斐擎?zhèn)化建設(shè)步伐加快，用工業(yè)發(fā)展帶動用工需求，讓更多的農(nóng)村人口涌入城區(qū)，以此推動城區(qū)住房剛需。

對于寧化縣城區(qū)的發(fā)展，寧化縣委、縣政府規(guī)劃并實施城區(qū)“東擴南伸”發(fā)展戰(zhàn)略，希望通過城區(qū)往東、往南擴張，發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)和工業(yè)，形成產(chǎn)城聯(lián)動、城市發(fā)展與就業(yè)保障并舉的措施,以此“為寧化房地產(chǎn)市場注入新活力”。

近年來，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略讓縣域房地產(chǎn)市場備受關(guān)注，不少開發(fā)商紛紛進軍三線甚至四線城市。問題是，這種以房地產(chǎn)作為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式卻存在天生短板，尤其是像寧化這樣以農(nóng)業(yè)為主的縣級城市，沒有工業(yè)化作為產(chǎn)業(yè)支柱，也沒有大量外來人口作為消費支撐，便大規(guī)模的發(fā)展城鎮(zhèn)化，勢必會為未來埋下隱患。

兩年前，廣東已經(jīng)意識到了這個問題。2013年，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布了一份《廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告》顯示，該省部分縣級城市房價與經(jīng)濟發(fā)展水平出現(xiàn)失衡，半數(shù)縣級城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供應(yīng)過剩風險或已明顯供大于求。這份報告已經(jīng)對縣級城市的房地產(chǎn)瘋狂提出了預(yù)警——部分縣級城市的商品房存在供求失衡的風險。

盡管，縣級城市的房價遠低于一線大城市，但對于其經(jīng)濟發(fā)展水平而言，房價相對GDP的比重卻遠高于所在地區(qū)平均水平。這種發(fā)展模式最終只有一個結(jié)局——供應(yīng)量明顯大于需求量，將會難以避免的出現(xiàn)一批“鬼城”和“空城”。

丁長發(fā)認為，中國三四線城市由于市場活力貧乏，就業(yè)機會很少，大量就業(yè)人口不得不離開故土，到大城市尋找發(fā)展機會。面對這情形，政府已不可能再像計劃經(jīng)濟時期那樣將人口“鎖定”本地。只能眼睜睜的看著就業(yè)人口流失，城鄉(xiāng)出現(xiàn)了大規(guī)模“空心化”。這種加劇是必然的，它不僅讓房地產(chǎn)市場“供大于求”的壓力難以解決，還會出現(xiàn)讓市場活力不斷減弱的情況。

對于寧化縣這樣的縣級城市而言，下一個重要課題并不只是如何拯救房地產(chǎn)市場，而是要想方設(shè)法如何留住就業(yè)人口，那才是關(guān)鍵所在。