2月14日，多家開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷人士證實(shí)，北京市政府對(duì)期房改現(xiàn)房做出限價(jià)要求，每平方米售價(jià)不得超過(guò)8萬(wàn)元。

此前，有自媒體報(bào)道，朝陽(yáng)區(qū)實(shí)施期改現(xiàn)限價(jià)政策。不過(guò)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷人士表示，這一政策針對(duì)全北京新建商品房市場(chǎng)。

這是繼北京市代市長(zhǎng)蔡奇作出2017年北京房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)承諾以來(lái)的又一次重要措施。在這前后，北京等地購(gòu)房按揭貸款利率優(yōu)惠從原來(lái)8.5折普遍上升至9折及以上。同時(shí)北京地區(qū)第二套房貸款最大時(shí)限從原來(lái)的30年縮短至25年。種種跡象顯示，本次期房改現(xiàn)房限價(jià)政策是2017年房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。

該政策受影響最大的是預(yù)期價(jià)格超過(guò)8萬(wàn)元的高端住宅項(xiàng)目，在預(yù)售階段定價(jià)太高，無(wú)法取得預(yù)售許可證，轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷售單價(jià)不超過(guò)8萬(wàn)難以獲得既定利潤(rùn)，自持的話沉淀大量資產(chǎn)影響企業(yè)現(xiàn)金流。

期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房限價(jià)8萬(wàn)

早在2016年國(guó)慶前夕，為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，北京市政府開(kāi)始對(duì)一些售價(jià)相對(duì)較高的住宅項(xiàng)目暫停發(fā)放商品房預(yù)售許可證，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

目前，北京市成交端期房成交量仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)房，但北京市待售商品房中現(xiàn)房與期房比例差距進(jìn)一步拉大。

北京市住建委公示數(shù)據(jù)顯示，截至2017年2月15日，北京市場(chǎng)期房庫(kù)存量為72415套，庫(kù)存面積為708.09萬(wàn)平方米；現(xiàn)房庫(kù)存為99851套，庫(kù)存面積為956.4萬(wàn)平方米。現(xiàn)房庫(kù)存比期房多出27436套。

2017年春節(jié)假期后，北京市政府對(duì)控制房?jī)r(jià)再出大招，即對(duì)期房改成現(xiàn)房銷售限價(jià)，每平方米單價(jià)不得超過(guò)8萬(wàn)元，具體銷售價(jià)格根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)成本進(jìn)行核算后確定。

一位高端住宅銷售負(fù)責(zé)人確認(rèn)，目前這一政策確實(shí)已經(jīng)向北京全市場(chǎng)實(shí)施，主要針對(duì)新申請(qǐng)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，“原來(lái)已經(jīng)通過(guò)申請(qǐng)拿到審批的還是按照原來(lái)價(jià)格銷售，但新的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目單價(jià)都不能超過(guò)8萬(wàn)元。”

此外，其他多家項(xiàng)目營(yíng)銷人員也確認(rèn)了這一消息。不過(guò)，北京市住建委、朝陽(yáng)區(qū)住建委、朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門對(duì)此并未回應(yīng)。

2017年以來(lái)，北京市住建委共發(fā)出7個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證，單價(jià)均超過(guò)8萬(wàn)元。而現(xiàn)房銷售許可證一張都沒(méi)有發(fā)出。

什么是期轉(zhuǎn)現(xiàn)

期房主要指在開(kāi)發(fā)階段銷售的商品房；現(xiàn)房指已經(jīng)竣工、通過(guò)各類驗(yàn)收、具備入住條件的商品房項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)商對(duì)期房進(jìn)行銷售，需要取得商品房預(yù)售許可證。北京市住建委規(guī)定，申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證，必須具備土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

此外，2013年，北京市住建委還有針對(duì)性地出臺(tái)新規(guī)，要求7層以下（含）大戶型住宅、商業(yè)、辦公項(xiàng)目，必須具備主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上（含）必須完成規(guī)劃層數(shù)二分之一且不低于7層，方可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。

現(xiàn)房銷售時(shí)，商品房已經(jīng)竣工并通過(guò)各類驗(yàn)收，相關(guān)配套實(shí)施均已經(jīng)完善，有物業(yè)公司服務(wù)，具備入住條件，開(kāi)發(fā)商獲得項(xiàng)目整體的權(quán)利證書(shū)和商品房銷售許可證后即可對(duì)外進(jìn)行銷售。

據(jù)北京某項(xiàng)目劉姓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售在北京主要存在兩種情況：其一，期房銷售階段把一些位置、戶型較好的住宅留到現(xiàn)房階段賣，或者預(yù)期未來(lái)價(jià)格上漲，部分或全部以現(xiàn)房形式銷售，從而獲得更高溢價(jià)。

其二，一些項(xiàng)目因?yàn)槭掷m(xù)、稅費(fèi)問(wèn)題沒(méi)有拿到預(yù)售證，或者由于定價(jià)太高住建委不批預(yù)售證，逐步過(guò)渡到現(xiàn)房階段，“成為現(xiàn)房后，開(kāi)發(fā)商可以選擇銷售，也可以不賣，以后賣或者自持都可以。”

北京銷售期房申請(qǐng)獲得的是商品房預(yù)售許可證，即“京房售證字（2017）xx號(hào)”，預(yù)售證上只有發(fā)證日期，并沒(méi)有過(guò)期日期，一般情況下，項(xiàng)目具備現(xiàn)房條件后，預(yù)售證即作廢，項(xiàng)目需申請(qǐng)現(xiàn)房銷售，申請(qǐng)期間不可以銷售，現(xiàn)房申請(qǐng)的是商品房銷售許可證，即房屋產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，獲得權(quán)證后可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

高端住宅最受傷

本次北京市的期改現(xiàn)限價(jià)政策主要針對(duì)結(jié)束預(yù)售進(jìn)入現(xiàn)房階段的項(xiàng)目，即預(yù)售證作廢后，在申請(qǐng)現(xiàn)房銷售所需要的權(quán)證時(shí)，單價(jià)必須低于8萬(wàn)元才能通過(guò)申請(qǐng)，并獲得相關(guān)權(quán)證后進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

上述劉姓營(yíng)銷人士透露，本次期改現(xiàn)限價(jià)政策春節(jié)后正式實(shí)施，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，即政策實(shí)施前已經(jīng)通過(guò)期改現(xiàn)的項(xiàng)目，仍舊按照原價(jià)格銷售，新的期改現(xiàn)項(xiàng)目銷售單價(jià)不得超過(guò)8萬(wàn)元。

上述高端住宅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，其公司在朝陽(yáng)區(qū)有一個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃3月份新開(kāi)盤一棟樓，“我們?nèi)ツ?月份就可以現(xiàn)房銷售了，但因?yàn)槭艿秸y(tǒng)一價(jià)格管控影響，現(xiàn)在還不能確定具體開(kāi)盤時(shí)間。”該項(xiàng)目銷售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元。

早在2016年，北京對(duì)部分定價(jià)較高的住宅項(xiàng)目暫停發(fā)放預(yù)售許可證，這意味著這些項(xiàng)目未來(lái)將不得不以現(xiàn)房形式進(jìn)行銷售，本次政策出臺(tái)后，這些項(xiàng)目處境較為尷尬，如果選擇銷售，價(jià)格太低容易引發(fā)老業(yè)主不滿；不入市則意味著大量資產(chǎn)沉淀。

在北京，這類項(xiàng)目并不在少數(shù)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)，北京共新開(kāi)盤27個(gè)銷售單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的高端住宅項(xiàng)目，若無(wú)法在期房階段完成銷售，這部分項(xiàng)目未來(lái)進(jìn)入現(xiàn)房銷售將受到較大影響，此外還有大量待售項(xiàng)目，未來(lái)也均會(huì)受到不同程度影響。

上述高端住宅營(yíng)銷人士表示，未來(lái)現(xiàn)房銷售，開(kāi)發(fā)商面臨著兩種選擇，第一，自持，政策松動(dòng)后再出售或做經(jīng)營(yíng)；第二，通過(guò)運(yùn)作以二手房形式入市，但由于高端住宅價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)商不僅面臨著資金的風(fēng)險(xiǎn)，也面臨著一定政策風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

原標(biāo)題：北京期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房單價(jià)限8萬(wàn)元 高端項(xiàng)目最受傷